Bagaimana untuk menjual apartmen: arahan terperinci

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 04:06

Anda boleh menjual apartmen itu sendiri, atau anda boleh menghubungi broker barang. Walau apa pun, Lifehacker akan membantu anda melakukan segala-galanya dengan betul dan tidak kehilangan wang.

Cara menjual: sendiri atau dengan bantuan broker barang

Setiap pilihan mempunyai kebaikan dan keburukan tersendiri. Apabila menjual diri anda, anda akan menghabiskan banyak masa dan usaha, termasuk penyelesaian isu undang-undang, tetapi anda akan menjimatkan komisen kepada pengantara.

Menjual apartmen dengan bantuan broker barang adalah lebih mudah. Apa yang anda perlu lakukan ialah mencari perantara, hadir semasa melihat apartmen (sebaik-baiknya, tetapi tidak perlu, jika, sebagai contoh, anda berada di bandar lain) dan apabila membuat perjanjian jual beli. Tetapi pakar perlu membayar 2–6% daripada nilai harta itu untuk mendapatkan bantuan.

Bagaimana untuk memilih broker barang

Denis Rumyantsev, rakan kongsi pengurusan agensi hartanah Goodman Estate, menasihati apabila memilih broker barang untuk memberi perhatian kepada kecekapannya, dan bukan kepada masa bekerja di pasaran.

Denis Rumyantsev Rakan Kongsi Urusan Agensi Hartanah Goodman Estate

Pengantara mesti mempunyai pengetahuan teknikal, ekonomi, undang-undang dan menjadi penilai, jurutera, peguam, broker, ahli psikologi, jurujual, pemasar, jurugambar semuanya digabungkan menjadi satu.

Untuk yakin dengan kecekapan broker barang, anda boleh memintanya mengemukakan dokumen yang mengesahkan pengetahuannya: diploma, pengesahan dan sijil. Keahlian dalam komuniti profesional, contohnya, dalam Persatuan Realtors Rusia, juga akan menjadi penanda kebolehan profesional.

Pastikan anda bertanya bagaimana anda boleh menjual apartmen dalam tempoh masa yang diperlukan dan pada harga tertinggi yang mungkin. Minta kejayaan jualan peribadi di kawasan anda. Ia juga penting untuk mencari orang "anda" yang selesa, menyenangkan dan mudah untuk bekerja dan berkomunikasi dengannya.

Bagaimana untuk menjual apartmen tanpa perantara

1. Bagaimana untuk menilai hartanah

Penilaian yang betul akan membolehkan anda menjual apartmen dengan cepat dan tidak kehilangan wang. Menurut Denis Rumyantsev, harga purata boleh didapati di laman web Perkhidmatan Statistik Negeri Persekutuan. Tetapi portal ini bukanlah kebenaran muktamad, kerana kos apartmen tertentu terdiri daripada beberapa faktor. Harga dipengaruhi oleh:

1. Nombor bilik.
2. Kawasan apartmen.
3. Susun atur: bilik terpencil dinilai lebih tinggi daripada bilik bersebelahan.
4. Wilayah bersebelahan, infrastruktur: tempat letak kereta dan taman permainan di halaman atau berdekatan, kedai runcit, sekolah dan tadika dalam jarak berjalan kaki akan membolehkan anda menjual apartmen pada harga yang lebih tinggi.
5. Lantai di mana apartmen terletak: lebih tinggi lebih baik.
6. Kehadiran balkoni atau loggia.
7. Daerah: kedekatan dengan pusat dan perhentian pengangkutan awam, kehadiran taman dan kawasan rekreasi berhampiran, dan sebagainya diambil kira.
8. Saiz bil utiliti.

Untuk menetapkan harga apartmen secara bebas, anda perlu mencari objek yang paling serupa di pasaran. Gunakan semua sumber yang tersedia: tapak iklan, majalah hartanah dan sebagainya.

Harga purata untuk apartmen serupa akan menjadi apa yang anda cari. Ia boleh ditingkatkan sedikit jika anda bersedia untuk menunggu perjanjian untuk masa yang lama, atau sedikit menurun jika anda perlu menjual hartanah dengan segera.

Objek, kos yang 15% lebih tinggi daripada nilai pasaran, menyumbang sehingga 10% daripada semua pembeli yang mungkin, 10% - satu pertiga. Hartanah dengan harga yang betul akan menarik 60% daripada bakal pelanggan.

Denis Rumyantsev Rakan Kongsi Urusan Agensi Hartanah Goodman Estate

2. Apakah dokumen yang diperlukan untuk menjual apartmen

Untuk menyimpulkan transaksi jual beli hartanah, penjual mesti ada di tangannya:

• pasport;
• sijil pemilikan, jika apartmen itu dibeli sebelum 15 Julai 2016;
• pasport kadaster untuk sebuah apartmen dari BTI;
• ekstrak daripada Daftar Hartanah Negeri Bersepadu (anda perlu mengambilnya di jabatan wilayah Rosreestr, atau di laman web jabatan itu, atau di MFC);
• cabutan daripada buku rumah mengenai bilangan orang yang berdaftar di apartmen (pergi ke UK, HOA, ZhSK atau MFC);
• sijil ketiadaan hutang pada bil utiliti (HOA, koperasi perumahan, UK, pejabat perumahan atau Pusat Maklumat dan Penyelesaian Bersatu);
• sijil kesahihan pembangunan semula, jika ia dijalankan (BTI);
• persetujuan notari pasangan untuk penjualan hartanah, jika ia dibeli dalam perkahwinan;
• kebenaran pihak berkuasa jagaan untuk penjualan apartmen jika pemiliknya masih di bawah umur.

3. Bagaimana untuk mengiklankan sebuah apartmen

Untuk menarik pembeli berpotensi, anda perlu mengarang dan meletakkan iklan dengan betul untuk penjualan apartmen.

Ambil gambar yang berkualiti

Tidak cukup untuk mengambil gambar apartmen secara santai melalui telefon. Sediakan ruang kediaman anda untuk penggambaran. Keluarkan dari bingkai semua yang tidak perlu, lusuh, terlalu setiap hari, tidak menyenangkan mata. Lap habuk, basuh paip, letak kasut anda dengan berhati-hati di depan pintu, buka tiub dan balang di atas rak terbuka. Tambah beberapa elemen yang selesa: sejambak bunga ke meja dapur, bantal hiasan ke sofa.

10 cara untuk mengubah apartmen tanpa membeli perkara baru →

Penggambaran paling baik dilakukan pada hari yang cerah.

Tulis teks yang menarik perhatian

Buat pengumuman terperinci yang menunjukkan semua kelebihan apartmen. Bahagian pertama teks harus mengandungi ciri teknikal: bilangan tingkat rumah, bilangan bilik, kehadiran loggia, dan sebagainya.

Fikirkan tentang kelebihan apartmen yang tidak relevan kepada anda, tetapi mungkin menarik minat pembeli. Sebagai contoh, tidak penting bagi yang tidak mempunyai anak bahawa terdapat tadika dan sekolah berdekatan, tetapi berdekatan dengan institusi pendidikan adalah kelebihan untuk keluarga yang besar.

Letakkan iklan anda

Pilih tapak untuk mengiklankan apartmen anda. Antara tapak sejagat untuk penjualan hartanah di Rusia - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Mungkin terdapat ruang iklan tempatan di bandar anda.

Jangan abaikan media sosial. Letakkan iklan untuk penjualan apartmen di halaman anda dan minta rakan anda berkongsinya.

4. Bagaimana untuk menunjukkan apartmen dan berunding dengan pembeli

Bersedia untuk mesyuarat

Sebelum menunjukkan hartanah kepada bakal pembeli, anda perlu menyusun bukan sahaja apartmen, tetapi juga pintu masuk. Skrukan lampu terang pada tangga, basuh atau sekurang-kurangnya sapu.

Di rumah, gam kertas dinding yang telah berpindah dari dinding, basuh tingkap, bersihkan plum supaya tidak ada bau yang tidak menyenangkan, bersihkan. Anda boleh membakar kek sebelum bertemu dengan pelanggan: tidak perlu memakannya, tetapi bau barang bakar segar akan mewujudkan perasaan yang menyenangkan untuk pengunjung.

Tugas anda adalah untuk mencipta kesan wow dalam mana-mana hubungan bakal pembeli dengan anda dan objek anda.

Denis Rumyantsev Rakan Kongsi Urusan Agensi Hartanah Goodman Estate

Bercakap dengan pelanggan dengan cara yang betul

Anda tahu bukan sahaja kelebihan, tetapi juga keburukan apartmen. Lihatlah melalui mata pembeli dan fikirkan apakah soalan yang mungkin diajukan yang akan menyebabkan dia tidak berpuas hati. Buat senarai hujah yang akan memenangi pendatang di sebelah anda.

Bakal pembeli berkemungkinan akan tawar-menawar. Lebih-lebih lagi jika reseller datang ke mesyuarat yang berminat untuk menurunkan harga sebanyak mungkin. Tentukan terlebih dahulu berapa kos yang anda sedia untuk turunkan. Pembeli boleh memberikan pelbagai (termasuk tidak wujud) hujah mengapa anda harus menjual apartmen dengan lebih murah. Jangan tunduk kepada tekanan psikologi, lihat keadaan dengan tenang, pertahankan harga anda.

5. Bagaimana untuk membuat perjanjian deposit dan pembelian

Perjanjian deposit

Ini adalah dokumen yang mengesahkan keseriusan niat kedua-dua belah pihak. Pembeli mengisytiharkan keinginannya untuk membeli harta itu dan memberi penjual jumlah tertentu (biasanya 2-5% daripada jumlah kos apartmen). Pemilik pangsapuri, sebaliknya, berjanji untuk menjualnya kepada pelanggan tertentu ini pada harga yang dipersetujui.

Perjanjian itu memperuntukkan sekatan sekiranya berlaku pembatalan transaksi bagi kedua-dua pihak. Jika pembeli berubah fikiran, penjual menyimpan wang untuk dirinya sendiri. Jika pemilik hartanah tidak mahu menjual apartmen tersebut, dia akan memulangkan deposit dalam dua kali ganda jumlah.

Kontrak jualan

Sebelum transaksi, penjual mesti menyediakan pakej dokumen untuk harta itu dan menulis semua penduduk yang berdaftar di apartmen.

Kontrak jualan biasanya dibuat dengan notari. Ia ditandatangani selepas anda menerima wang untuk apartmen dan menulis resit bahawa pembeli telah menyelesaikan dengan anda.

Selepas menandatangani kontrak, anda perlu mengemukakan dokumen untuk mendaftarkan pemindahan pemilikan hartanah kepada badan wilayah Rosreestr. Kewajipan negeri untuk menetapkan transaksi ialah 2,000 rubel.

6. Bagaimana untuk memindahkan wang

Melalui peti deposit keselamatan

Pembeli menyewa peti besi di depositori bank dan membuat perjanjian dengan institusi itu, yang menetapkan syarat untuk akses ke sel bekas pemilik apartmen. Contohnya, kehadiran kontrak jualan.

Penjual pula menyewa peti besi, di mana dia meletakkan resit pada penerimaan wang. Pembeli akan dapat mengambilnya selepas tamat urus niaga pada terma yang dinyatakan dalam perjanjian pajakan sel. Sebagai contoh, sekali lagi, jika ada kontrak jualan.

Semasa mengisi sel, kedua-dua pihak dalam transaksi mesti hadir. Jadi penjual boleh mengira wang, dan pembeli boleh memastikan bahawa resit ada.

Melalui deposit notari

Seorang notari boleh menjalankan transaksi melalui akaunnya: ambil wang daripada pembeli dan pindahkan kepada penjual. Tetapi perkhidmatan itu, kemungkinan besar, akan termasuk komisen bank, jumlah yang bergantung semata-mata pada selera institusi.

Pindahan tunai

Anda boleh menukar wang untuk resit tanpa helah. Dalam kes ini, adalah bernilai mengira mereka, memeriksa setiap bil untuk kesahihan. Adalah lebih baik untuk melakukan transaksi di bawah kamera atau di hadapan saksi (contohnya, di pejabat notari).

Sudah tentu, anda tidak perlu memikirkan di mana dan bila anda akan menerima sejumlah besar wang untuk membawanya ke rumah atau bank anda dengan selamat.

7. Bagaimana untuk memindahkan sebuah apartmen kepada pemilik baru

Pada hari dokumen diserahkan kepada Rosreestr, penjual menyerahkan kunci apartmen kepada pembeli. Pihak-pihak menandatangani tindakan penerimaan dan pemindahan objek hartanah, yang mengesahkan bahawa pembeli telah meninggalkan apartmen dalam bentuk yang betul.

Bagaimana untuk mengelakkan penipuan

Dalam urus niaga hartanah, pautan yang paling terdedah ialah pembeli. Tetapi penjual juga mempunyai sesuatu yang perlu diberi perhatian:

1. Pemindahan wang mesti dilakukan sebelum menandatangani kontrak jualan. Jika tidak, penjual menghadapi risiko ditinggalkan tanpa bayaran untuk harta itu: perjanjian itu telah dibuat dan pembeli tidak mempunyai sebab untuk tergesa-gesa dengan pengiraan. Jika anda berurusan dengan penipu, dia boleh menjual apartmen dengan cepat dan hilang dengan dua bahagian wang: milik anda dan pembeli baharu.
2. Jangan serahkan dokumen asal kepada pembeli atau broker barang sebelum transaksi selesai. Jika tidak, apartmen itu mungkin dijual tanpa pengetahuan anda.