Menyewa apartmen atau mengambil gadai janji: yang lebih menguntungkan

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 04:06

Analisis terperinci dengan contoh dan pengiraan.

Apabila membandingkan gadai janji dan menyewa hartanah, aspek material biasanya memudar ke latar belakang. Para peserta dalam perbincangan mengetahui mana yang lebih baik: membayar bapa saudara orang lain atau menjadi hamba kepada bank, membayar lebih, tetapi untuk mereka sendiri, atau sentiasa bergerak mencari pilihan yang lebih menguntungkan. Tetapi jika anda meninggalkan sentimen dan beralih kepada nombor, maka keadaan menjadi lebih jelas.

Sewa dan gadai janji dalam nombor

Perubahan dalam harga untuk hartanah dan pangsapuri sewa, serta saiz inflasi untuk tempoh yang lama boleh diramalkan hanya lebih kurang, supaya pengiraan akan menjadi tidak tepat. Namun, nombor lebih fasih daripada perkataan.

Kadar purata wajaran pinjaman gadai janji pada bulan April tahun ini, menurut Bank Negara, berjumlah 9, 64%. Menurut penganalisis Domofond.ru, menyewa apartmen pada Mac 2018 secara purata 0.7% lebih murah berbanding Disember 2017. Walau bagaimanapun, demi ketepatan, kami akan mengandaikan bahawa tuan tanah akan meningkatkan bayaran sebanyak 5% setahun.

Untuk pengiraan, mari ambil pusat wilayah, bandar dengan populasi sejuta Volgograd dan bandar persekutuan St. Petersburg.

Volgograd

gadai janji

Harga purata apartmen dua bilik di Volgograd, menurut Domofond.ru, ialah 2,365,695 rubel. Pertimbangkan keadaan jika anda telah mengumpul bayaran awal sebanyak 15%, 25% dan 50% daripada nilai apartmen dan mengeluarkan gadai janji pada 9.64% setahun untuk tempoh 10 tahun.

Bayaran muka, rubel	Bayaran bulanan, rubel	Lebihan bayaran, rubel	Jumlah harga apartmen, rubel
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Pengiraan tidak mengambil kira kos tambahan perkhidmatan berkaitan dalam bentuk insurans rumah dan orang yang mengambil gadai janji, dan pampasan seperti potongan cukai.

Katakan harga hartanah akan meningkat sebanyak 5% setahun, maka dalam 10 tahun apartmen akan menelan kos 3.67 juta rubel.

Sewa

Kos purata menyewa apartmen dua bilik di Volgograd ialah 15,845 rubel sebulan. Sekiranya tuan tanah menaikkan sewa sebanyak kira-kira 5% setahun, maka dalam 10 tahun penyewa perlu membayar 24,556 rubel sebulan. Secara keseluruhan, selama bertahun-tahun, dia akan membayar 2,389,344 rubel untuk sara hidup. Untuk perbezaan antara kos gadai janji dengan bayaran pendahuluan sebanyak 15% dan sewa, penyewa boleh menyewa sebuah apartmen pada unjuran harga 2028 untuk tiga tahun dan sembilan bulan lagi.

Dengan gaji purata di Volgograd sebanyak 28,483 rubel, kedua-dua bayaran sewa dan gadai janji kelihatan sesuai untuk keluarga dengan dua orang dewasa yang bekerja.

Ia juga patut dipertimbangkan bahawa penyewa mempunyai simpanan yang tidak dibelanjakan untuk bayaran muka (jika ada), yang boleh dimasukkan ke dalam bank dengan faedah. Menurut Bank Pusat, kadar purata wajaran bagi deposit dengan tempoh matang satu hingga tiga tahun pada 2018 ialah 6.41%. Lebih 10 tahun, penunjuk akan berubah beberapa kali, tetapi untuk pengiraan kami akan menggunakan angka khusus ini. Pengiraan tidak mengambil kira huruf besar.

Bayaran muka (simpanan), rubel	Jumlah dalam 10 tahun, rubel
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Sehubungan itu, dalam 10 tahun penyewa bukan sahaja akan membelanjakan lebih sedikit, tetapi juga memperoleh deposit.

Sewa dan simpanan

Daripada perenggan sebelum ini, jelas berapa banyak yang akan dapat dikumpul oleh seseorang dalam tempoh 10 tahun jika dia terus menyewa rumah.

Peluang terbesar untuk menyimpan apartmen dan membelinya tanpa gadai janji adalah daripada orang yang mempunyai separuh daripada jumlah kos apartmen, tetapi hanya jika harga hartanah tidak berubah.

Dalam 10 tahun, 425,213 rubel tidak akan mencukupi untuk dia membeli sebuah apartmen. Untuk mempunyai jumlah keseluruhan di tangan pada masa yang tepat, dia perlu menyimpan lebih sedikit daripada 3.5 ribu rubel sebulan.

Dalam tempoh lima tahun, dia akan mempunyai 1,561,491 rubel pada depositnya. Untuk membeli sebuah apartmen pada masa ini, seseorang perlu mengetepikan 13, 4 ribu sebulan untuk semua lima tahun. Bersama-sama dengan kos menyewa perumahan, dia akan menghabiskan 29, 3 ribu pada tahun pertama dan 32, 6 ribu dalam kelima. Sehubungan itu, jika dia membeli sebuah apartmen dalam tempoh lima tahun, jumlah kos termasuk sewa ialah 3,415,482 rubel, dalam sepuluh - 4,755,039 rubel. Kedua-dua pilihan lebih mahal daripada gadai janji.

St Petersburg

gadai janji

Harga purata untuk apartmen dua bilik di St. Petersburg ialah 6,797,671 rubel.

Bayaran muka, rubel	Bayaran bulanan, rubel	Lebihan bayaran, rubel	Jumlah harga apartmen, rubel
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Untuk tidak membayar lebih pada gadai janji, anda perlu sama ada mengumpul bayaran awal dalam jumlah sekurang-kurangnya separuh daripada kos apartmen, atau meningkatkan bayaran bulanan dan memendekkan tempoh pinjaman. Dengan gaji purata 58, 5 ribu rubel, jelas tidak semua orang boleh melakukan ini.

Dalam 10 tahun, apartmen itu sepatutnya kos 10, 99 juta Rubles.

Sewa

Kos purata menyewa apartmen dua bilik di St. Petersburg ialah 32,744 rubel sebulan. Dengan peningkatan kos sewa sebanyak 5% setahun, dalam 10 tahun bayaran bulanan akan menjadi 50,787 rubel, dan penyewa akan membayar 4,942,178 rubel secara keseluruhan. Untuk perbezaan antara kos gadai janji dengan bayaran pendahuluan sebanyak 15% dan sewa, penyewa boleh menyewa sebuah apartmen pada unjuran harga 2028 untuk lapan tahun dan tiga bulan lagi.

Jangan diskaun simpanan anda juga.

Bayaran muka (simpanan), rubel	Jumlah dalam 10 tahun, rubel
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Sewa dan simpanan

Dan sekali lagi, seseorang yang sudah mempunyai separuh daripada harganya boleh mengharapkan untuk membeli sebuah apartmen tanpa gadai janji. Tetapi ia akan menjadi masalah baginya untuk memenuhi tarikh akhir lima tahun. Dalam tempoh lima tahun, dia akan mempunyai 4,448,162 rubel dalam akaunnya. Untuk mengumpul jumlah yang diperlukan, setiap bulan dia perlu menyimpan 39, 2 ribu. Bersama-sama dengan kos sewa, beliau perlu memperuntukkan 72 ribu sebulan pada tahun pertama.

Jika dia membeli sebuah apartmen dalam tempoh lima tahun, jumlah kos termasuk sewa dianggarkan sebanyak 8,968,837 rubel, dalam 10 tahun - pada 11,739,849 rubel.

Jadi mana yang lebih menguntungkan

Mengikut anggaran purata, sewa lebih menguntungkan. Dalam semua kes, sewa bulanan adalah kurang daripada bayaran gadai janji. Pada masa yang sama, bayaran awal bukan sahaja tidak dibelanjakan, tetapi juga membawa wang.

Walau bagaimanapun, dalam 10 tahun orang yang telah memilih gadai janji akan memiliki sebuah apartmen, manakala penyewa tidak akan.

Bagi sewa rumah dan peningkatan simpanan serentak untuk sebuah apartmen, semuanya tidak begitu mudah di sini sama ada. Faktor yang boleh diramalkan berfungsi: lebih banyak wang yang anda ada, lebih tinggi pendapatan dan lebih rendah kos hartanah dan sewa di bandar anda, lebih banyak peluang anda perlu menyimpan untuk sebuah apartmen tanpa gadai janji dan kekal dalam kegelapan. Walau bagaimanapun, apabila mengira, mereka biasanya tidak mengambil kira bahawa harga hartanah boleh meningkat dengan ketara dalam tempoh 10-15 tahun.

Oleh itu, adalah wajar mengambil kira penunjuk utama lain - masa. Ramalan jangka panjang adalah sukar, walaupun untuk pakar. Dan kestabilan di negara ini lebih dekat kepada penunjuk agama: anda sama ada percaya atau tidak. Oleh itu, jika anda perlu menyimpan untuk sebuah apartmen selama lebih daripada lima tahun, anda harus melibatkan bukan sahaja logik, tetapi juga intuisi dalam pengiraan.

Sila ambil perhatian bahawa inflasi menyusut nilai wang, dan hartanah meningkat nilainya.

Bagaimanapun, menurut Rosstat, dalam tempoh tiga tahun yang lalu, harga di pasaran sekunder telah menurun untuk semua jenis pangsapuri, kecuali yang elit.

Sebagai faktor tambahan, adalah wajar mempertimbangkan kedekatan umur persaraan. Ia akan menjadi sukar untuk menyewa sebuah apartmen untuk pembayaran pencen, tetapi di bandar-bandar besar ia akan menjadi mustahil. Jadi pada masa ini adalah baik untuk mempunyai rumah sendiri, walaupun anda mendapatnya dengan lebihan bayaran.

Hujah bahawa anda boleh menyewa sebuah apartmen sepanjang hayat anda dengan wang yang pergi ke bank adalah wajar jika anda berputus asa untuk membeli sebuah rumah di bandar besar dan menyewa sebuah apartmen pada harga yang sangat menguntungkan. Jadi, jika anda menyimpan 3 juta untuk lebihan bayaran, ini akan memberi anda 25 ribu setahun setiap bulan selama 10 tahun (tetapi anda harus mengambil kira inflasi).

Duit pun boleh didepositkan. Sejumlah 3 juta, dengan mengambil kira faedah purata semasa ke atas deposit, akan membawa faedah 15 ribu rubel sebulan, 4 juta - 20 ribu.

Bagaimana untuk mengira apa yang terbaik untuk anda

Pengiraan purata memberikan hasil purata, jadi untuk memahami apa yang lebih menguntungkan untuk anda, anda perlu melakukan pengiraan sendiri. Untuk melakukan ini, anda memerlukan data berikut:

1. Jumlah sewa untuk apartmen.
2. Jumlah simpanan anda yang anda rancang untuk digunakan sebagai bayaran muka.
3. Kos pangsapuri yang anda ingin beli.
4. Kadar faedah gadai janji (anda boleh menggunakan purata nasional atau yang ditawarkan oleh bank tempat anda ingin mengeluarkan gadai janji).
5. Peratusan deposit bank yang anda sanggup mengamanahkan wang anda untuk tempoh yang lama.

Jika anda memilih antara gadai janji dan menyewa rumah sambil menyimpan wang untuk membeli apartmen

1. Gadai janji

Dengan bantuan atau di tapak web bank anda, hitung berapa tahun gadai janji anda akan mengambil masa dengan bayaran bulanan yang optimum, berapakah lebihan bayaran tersebut.

Dengan harga pangsapuri 5.2 juta rubel, bayaran awal 3.2 juta, kadar faedah 11% dan tempoh gadai janji selama tujuh tahun, bayaran bulanan akan menjadi 34,245 rubel, dan lebihan bayaran - 876,569 rubel.

2. Menyewa apartmen

Kira berapa banyak selama bertahun-tahun anda akan membayar untuk menyewa sebuah apartmen, dengan mengambil kira kemungkinan kenaikan sewa.

Sebagai contoh, anda memberi 22 ribu rubel sebulan dan telah menyewa sebuah apartmen selama tiga tahun. Pada masa ini, harga tidak pernah naik, tetapi jelas bahawa dalam tujuh tahun sewa tidak akan sama. Oleh itu, pada tahun hadapan, anda mungkin akan memberikan untuk sewa 22 × 12 = 264 ribu, dalam tiga tahun akan datang - 24 × 36 = 864 ribu, dalam baki tiga - 26 × 36 = 936 ribu, secara keseluruhan - 2.06 juta rubel.

3. Deposit dan simpanan

Kira berapa banyak wang yang anda akan terkumpul pada deposit untuk tempoh gadai janji, dan anggaran jumlahnya. Kemudian hitung berapa banyak wang yang anda akan ada selepas tahun pertama, kedua, dan seterusnya sehingga akhir tempoh gadai janji. Juga tentukan jumlah yang anda boleh ketepikan pada setiap bulan untuk membeli sebuah apartmen, hitung berapa banyak wang yang akan diberikan kepada anda dalam satu atau dua tahun, dan seterusnya sehingga akhir tempoh gadai janji. Sekarang, dengan penambahan mudah jumlah deposit dan simpanan, ketahui dalam tempoh berapa tahun anda akan dapat mengumpul wang untuk hartanah.

Pada deposit tanpa permodalan dengan kadar faedah 6, 1%, jumlah 3, 2 juta rubel dalam tempoh tujuh tahun akan bertukar menjadi 4,566,400 rubel.

Walaupun harga hartanah tidak naik, maka dalam tujuh tahun adalah mustahil untuk membeli sebuah apartmen tanpa gadai janji.

Terdapat pilihan untuk tidak menunggu jumlah yang diperlukan untuk terkumpul pada deposit, dan untuk menjimatkan 20 ribu rubel sebulan atau 240 ribu setahun. Kemudian, selepas lima tahun, penjimatan akan menjadi 5,376,000 rubel. Dengan mengambil kira sewa, jumlah kos hartanah ialah 6,640,000 rubel, dan 176,000 akan kekal. Selama tujuh tahun, gadai janji di apartmen akan pergi ke 6, 8 juta. Iaitu, kosnya lebih kurang sama, tetapi dua tahun telah dijimatkan, iaitu menyewa rumah dan menyimpan pada masa ini lebih menguntungkan.

Pengiraan ini hanya berfungsi jika kos apartmen tidak berubah selama lima tahun, dan harga sewa tidak meningkat lebih cepat daripada yang diramalkan.

Apabila anda tidak boleh menyimpan untuk sebuah apartmen walaupun untuk tempoh gadai janji, adalah jelas bahawa meminjam daripada bank adalah lebih menguntungkan daripada menyimpan.

Jika anda memilih antara gadai janji dan sewa tanpa bercadang untuk membeli apartmen pada masa hadapan

1. Ingat berapa banyak yang anda berikan kepada tuan tanah

Mari kita ambil nombor dari contoh sebelumnya - 22 ribu rubel.

2. Kira bayaran gadai janji bulanan anda

Sekali lagi nombor dari contoh sebelumnya ialah 34.3 ribu rubel.

3. Bandingkan dua nombor

Jelas sekali, ia lebih menguntungkan untuk menyewa, walaupun anda tidak mengambil kira bayaran muka dalam pengiraan. Sekiranya semuanya tidak begitu mudah, bahagikan jumlah bayaran pendahuluan dengan bilangan bulan gadai janji dan tambahkan jumlah yang diterima pada bayaran bulanan:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 ribu rubel.

Perbandingan dengan 22 ribu adalah lebih jelas. Dan walaupun dalam tujuh tahun sewa akan dua kali ganda dalam harga, menyewa sebuah apartmen masih akan lebih menguntungkan.

Walau bagaimanapun, sudah dalam tahun kelapan, seseorang yang mempunyai gadai janji akan membayar balik sepenuhnya dan hanya akan membayar untuk utiliti. Dan penyewa akan terus membayar jumlah yang sama untuk sewa. Sebaliknya, jika sewa tidak naik, jumlah yang akan diberikan kepada gadai janji akan mencukupi untuk pajakan 26 tahun.

4. Kira berapa banyak yang anda akan perolehi daripada wang yang boleh digunakan untuk bayaran muka

Dalam tujuh tahun, deposit akan menjadi 4.57 juta rubel. Dan jika anda menangguhkan perbezaan antara pembayaran dalam jumlah 12.3 ribu sebulan secara bulanan, maka dalam tujuh tahun ia akan membawa 1.03 juta lagi. Jumlah keseluruhan 5.6 juta, diletakkan pada 6.1% setahun, akan membawa faedah 28.5 ribu rubel sebulan.