Bagaimana untuk membeli sebuah apartmen dan tidak menyesal: nasihat pakar

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 04:06

Bersama-sama dengan pakar hartanah, kami mengetahui perkara yang perlu dipertimbangkan semasa membeli, mengapa mengambilnya dan bagaimana untuk bertindak jika terdapat bawah umur di kalangan pemilik.

Apa yang perlu dicari semasa memilih rumah

Infrastruktur daerah

Kawasan itu hendaklah berdikari supaya kebanyakan objek yang akan anda lawati secara kerap adalah, jika tidak dalam jarak berjalan kaki, maka sekurang-kurangnya satu atau dua perhentian dari rumah anda. Set minimum ialah pasar raya (dan sebaik-baiknya beberapa sekali gus, supaya tidak berdiri dalam barisan), farmasi dan klinik. Sekiranya keluarga itu sudah mempunyai atau dijangka mempunyai anak, perlu juga ada sekolah dan tadika berdekatan. Lihat lebih jauh mengikut keperluan anda. Seseorang memerlukan kelab kecergasan tidak jauh dari rumah, seseorang memerlukan taman joging atau kawasan yang dilengkapi di mana anda boleh berjalan dan melatih anjing anda.

Apabila memeriksa apartmen, saya menasihati anda untuk bertindak dari umum kepada khusus. Pertama, kita melihat kawasan (umum), kemudian rumah dan persekitarannya, dan hanya kemudian apartmen (swasta). Ketahui apa yang ada di kawasan kejiranan, jika terdapat infrastruktur yang diperlukan dan tempat hijau berdekatan. Pastikan tiada industri berbahaya di kawasan kejiranan.

Infrastruktur di sekitar perumahan menengah selalunya lebih baik daripada di kawasan baharu. Jika anda membeli rumah di bangunan baharu, semak bagaimana kawasan itu akan berkembang. Adalah baik jika pemaju menjaga keselesaan pembeli dan menyediakan dalam projek itu bukan sahaja kedai di tingkat satu rumah, tetapi juga sekolah dengan tadika dalam jarak berjalan kaki.

Avito telah mengumpul lebih banyak mengenai penjualan pangsapuri dari seluruh Rusia - terdapat kedua-dua bangunan baru dan perumahan menengah daripada pemilik. Menggunakan penapis, anda boleh dengan cepat mencari pilihan yang mudah: pilih kawasan bandar, kawasan apartmen dan bilangan bilik, jenis rumah dan lantai yang dikehendaki - hanya tawaran yang sesuai akan muncul dalam carian keputusan.

Cari iklan bertanda "Paparan Dalam Talian": ini bermakna penjual atau pemilik bersedia untuk membawa anda melawat apartmen menggunakan pautan video menggunakan saluran kemudahan anda - contohnya, Skype atau WhatsApp. Selain itu, anda boleh meminta pemilik hartanah untuk menunjukkan keadaan pintu masuk, lif dan wilayah bersebelahan.

Kebolehcapaian pengangkutan

Apabila anda perlu pulang ke rumah dengan tiga pemindahan, ia menafikan semua kegembiraan wang yang disimpan dan susun atur apartmen yang berjaya. Lokasi yang terpencil dari arteri pengangkutan utama mungkin tidak menarik seperti yang dijanjikan oleh penjual. Secara relatifnya, jika hanya satu jalan menuju ke kawasan itu, bersiaplah untuk kesesakan lalu lintas biasa. Pada waktu pagi dan petang, ia akan penuh dengan kereta.

Cuba ulang-alik dari rumah masa depan anda ke tempat kerja dan balik pada waktu puncak, dan lihat jika pengangkutan awam berjalan dengan kerap. Ini patut dilakukan, walaupun anda kebanyakannya mengembara dengan kereta persendirian. Kadang-kadang lebih mudah untuk menjimatkan masa dan pulang dengan bas daripada terperangkap dalam kesesakan. Tetapi perlu diingat bahawa di bandar-bandar besar, peluang untuk mengalami kesesakan lalu lintas adalah sangat tinggi di pengangkutan awam permukaan. Dalam kes ini, fokus pada seberapa cepat dan mudah anda boleh sampai ke sana dengan metro atau kereta api.

Akhirnya, lihat kawasan itu melalui mata penduduk tetap, bukan tetamu. Adakah mudah untuk berjalan kaki dari perhentian bas dan stesen metro terdekat ke rumah anda, atau adakah anda perlu mengharungi kawasan terbiar yang tiada tanglung? Adakah terdapat tempat letak kereta yang teratur atau halaman penuh dengan kereta? Semua ini adalah perkara kecil, tetapi ia menjejaskan keselesaan hidup, jadi kadang-kadang lebih baik untuk tidak menjimatkan wang dan memilih pilihan, walaupun lebih mahal, tetapi di kawasan yang selesa.

Keadaan rumah

Jangan hadkan diri anda untuk memeriksa apartmen dan teliti pintu masuk, rumah dan kawasan sekitarnya.

Alena Kvach

Periksa rumah dari luar, tentukan di mana apartmen itu, dan periksa sebarang kerosakan pada dinding. Lihat di mana tingkap menghadap, jika terdapat kemudahan katering dan pertubuhan 24 jam berdekatan, mengganggu ketenteraman.

Beri perhatian kepada keadaan jalan masuk dan kaki lima - jika walaupun pada musim panas anda perlu bergerak di antara jalan berlubang, pada musim sejuk jalan akan berubah menjadi laluan berhalangan. Lihat bagaimana halaman disusun: adakah terdapat bangku dan tempat untuk bersukan, taman permainan.

Alena Kvach

Ia tidak akan berlebihan untuk berkomunikasi dengan jiran terdekat dari pangsapuri berdekatan dan melihat kontinjen apakah populasi rumah itu. Beri perhatian kepada keadaan kumpulan lif dan lif. Sekiranya rumah itu mempunyai pelongsor sampah, maka anda harus menyemak dengan jiran jika terdapat serangga dan tikus, dan juga mengetahui bagaimana utiliti dan HOA atau syarikat pengurusan berfungsi.

Keadaan pangsapuri

Jangan tertipu dengan pembaikan baru - pendawaian yang rosak, paip bocor atau pembangunan semula haram boleh disembunyikan di belakangnya. Periksa apartmen pada waktu siang: dengan cara ini anda boleh menghargai cahaya semula jadi dan melihat kecacatan kecil seperti kesan kebocoran. Ngomong-ngomong, lebih baik memilih pilihan dengan tingkap ke barat daya atau tenggara, jika anda ingin bilik menjadi terang pada siang hari.

Alena Kvach

Di dalam apartmen, perhatikan kemungkinan kebocoran dan pembangunan semula yang melanggar elemen struktur bilik. Periksa aliran air sejuk dan panas - di sesetengah rumah ini adalah masalah yang tidak boleh diperbaiki. Saya mengesyorkan melihat resit untuk bil utiliti dan baik pulih selama beberapa bulan. Sesetengah persatuan pemilik rumah termasuk pilihan seperti pengawasan video atau keselamatan dan pembersihan dalam utiliti. Ini menghasilkan jumlah ansuran bulanan yang banyak.

Jika anda sedang memeriksa sebuah apartmen semasa musim sejuk, sentuh bateri dan gerakkan tangan anda di sepanjang dinding yang bersempadan dengan jalan - ia tidak sepatutnya sejuk. Pengudaraan perlu diperiksa di dapur dan bilik mandi. Lampirkan sekeping kertas ke bolong - jika ia tertarik ke bolong, maka semuanya teratur.

Periksa tingkap dan balkoni. Sila ambil perhatian bahawa tiada coretan dan kesan acuan di sekeliling bukaan tingkap, dan tiada tiupan dari retakan. Semak sama ada mudah untuk membuka bingkai sepenuhnya dan beralih kepada mod pengudaraan. Jika tingkap menghadap ke jalan yang bising, pastikan ia pandai menenggelamkan bunyi dari luar.

Lihatlah keadaan lantai, dinding dan siling. Sekiranya terdapat kesan aneh dan coretan pada siling, kemungkinan besar ini adalah akibat daripada banjir. Anda masih boleh berunding dengan jiran dari atas, tetapi apabila pangsapuri berada di tingkat atas dan bumbung bocor yang harus dipersalahkan, ia akan menjadi lebih sukar untuk membetulkan keadaan. Berjalan melalui bilik dan pastikan lantai tidak berderit atau melorot di bawah kaki anda. Periksa sudut - jika anda melihat bintik kelabu pada kertas dinding, ia adalah acuan. Kami perlu mengeluarkannya dan membuat pembaikan semula.

Perkara yang perlu diperiksa sebelum membeli

Ekstrak daripada USRN

Tanpa mengambil kira maklumat daripada Daftar Harta Tanah Bersepadu Negeri, anda berisiko kehilangan wang jika, sebagai contoh, perumahan dijual tanpa memberitahu salah seorang pemilik. Ekstrak akan membantu anda mengetahui berapa ramai pemilik pangsapuri sebenarnya dan apakah ciri-cirinya: dengan cara ini anda boleh mengetahui rakaman yang tepat dan membandingkan bilik dengan pelan teknikal - anda tidak pernah tahu, tiba-tiba pemilik mengatur pembangunan semula yang tidak diselaraskan.

Alena Kvach

Adalah penting untuk memahami apa itu pembangunan semula yang tidak konsisten. Jika ia dilakukan dengan mengorbankan partition dalaman di apartmen, dan dinding galas beban tidak terjejas, anda perlu memesan pasport teknikal baru dari Biro Inventori Teknikal (BTI), yang akan mengesahkan integriti elemen struktur. Apabila rumah dengan dapur gas menggabungkan dapur dengan bilik, susun atur hanya boleh disahkan dengan mengembalikan dapur kepada penampilan asalnya yang terpencil - contohnya, dengan memulihkan pintu dan dinding.

Jika zon basah telah dipindahkan di apartmen, perubahan tersebut tidak boleh disahkan. Pada masa akan datang, ini mengancam dengan fakta bahawa apabila menjual rumah dengan gadai janji, penilai syarikat penilaian bebas akan menolak untuk meluluskan objek tersebut. Kami perlu menunggu orang yang bersedia untuk membeli apartmen dengan pembangunan semula secara tunai. Disebabkan ini, nilai pasaran harta itu berkurangan dan bulatan pembeli mengecil - 80% daripada urus niaga hartanah dijalankan dengan penyertaan gadai janji.

Ekstrak juga akan menunjukkan sama ada perumahan itu mempunyai sebarang bebanan. Sebagai contoh, hartanah boleh disita untuk hutang atau dicagarkan kepada bank. Ia tidak akan berfungsi untuk membeli apartmen sedemikian.

Avito melindungi kepentingan penjual dan pembeli serta memastikan urus niaga adalah adil dan telus. Sebelum membeli, anda boleh menyemak hartanah di sini: laporan daripada USRN dan pastikan semuanya teratur dengan apartmen. Laporan itu akan membantu anda mengetahui nilai kadaster objek, berdasarkan cukai harta tanah dikira, akan menunjukkan bilangan pemilik dan sejarah perubahan mereka, serta kehadiran bebanan - contohnya, a gadai janji, penangkapan atau perjanjian pajakan. Semua ini akan membantu mengurangkan risiko apabila membeli. Bagi pembeli, laporan itu berharga 299 rubel.

Bagi penjual, pengeluaran ekstrak adalah percuma, semua kos ditanggung oleh Avito. Data peribadi dalam laporan tidak didedahkan: tiada nombor apartmen atau nama pemiliknya. Ekstrak sedemikian akan membantu menjual rumah dengan cepat dan menguntungkan - jika pembeli melihat bahawa semuanya bersih dengan objek itu, dia lebih cenderung untuk bersetuju dengan perjanjian itu.

Dokumen pengenalan diri pemilik

Ini adalah insurans terhadap perlanggaran dengan penipu: jika anda membeli sebuah apartmen daripada orang yang berpura-pura menjadi pemiliknya, maka anda perlu berurusan dengan pemilik sebenar harta itu. Kementerian Dalam Negeri mempunyai satu yang anda boleh menyemak sama ada pasport itu sah. Pastikan siri dan nombornya, serta nama akhir, nama pertama dan patronimik pemilik sepadan dengan yang ditunjukkan dalam dokumen untuk apartmen. Jika, selepas membeli rumah, pemilik menukar pasportnya, lihat halaman kedua terakhirnya - ia mengandungi maklumat mengenai pasport yang dikeluarkan sebelum ini.

Semak itu dengan status perkahwinan pemilik. Jika dia membeli sebuah apartmen semasa dia telah berkahwin, maka apartmen itu dianggap sebagai harta bersama. Menjual apartmen tanpa kebenaran pasangan anda tidak akan berjaya, jadi minta persetujuan notari untuk penjualan itu. Sekiranya pemiliknya bercerai, maka keputusan mahkamah mengenai pembahagian harta bersama juga akan berguna.

Alena Kvach

Di sini anda perlu memberi perhatian bukan sahaja apabila apartmen itu dibeli, tetapi juga apakah bentuk pembayarannya. Sekiranya rumah dibeli seminggu sebelum perkahwinan dengan gadai janji atau pelan ansuran, dan dalam perkahwinan pasangan membuat pembayaran bersama, maka untuk apartmen sedemikian persetujuan suami atau isteri adalah perlu, kerana sebahagian daripada dana untuk membayar hutang telah digunakan daripada belanjawan am. Tempoh had selepas perceraian adalah tiga tahun, selepas tempoh ini tiada persetujuan diperlukan.

Pengecualian ialah situasi apabila pemilik semasa menerima apartmen sebagai hadiah atau mewarisinya semasa dia berkahwin. Harta tersebut hanya miliknya.

Bagi pemilik bawah umur, adalah wajar menyemak sijil kelahiran atau pasport dan membandingkan data dengan maklumat dalam dokumen perumahan.

Alena Kvach

Jika kanak-kanak di bawah umur didaftarkan di apartmen, maka sebelum transaksi mereka boleh dilepaskan ke mana-mana tempat lain. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menunjukkan alamat alternatif, kanak-kanak itu tidak boleh dilepaskan "ke mana-mana". Jika ibu bapa mempunyai alamat pendaftaran yang berbeza, maka persetujuan ibu bapa kedua diperlukan untuk melepaskan anak.

Apabila kanak-kanak di bawah umur adalah pemilik bahagian hartanah atau objek sepenuhnya, kebenaran pihak berkuasa penjagaan diperlukan. Mereka akan memastikan bahawa perumahan baru tidak memburukkan keadaan hidup kanak-kanak dan mempunyai ciri teknikal dan lain-lain yang sesuai, seperti kawasan apartmen, kawasan lokasinya, dan akses kepada institusi pendidikan.

Akta Hakmilik

Mereka juga yang sah. Sebagai contoh, jika pemilik rumah telah menswastakannya, dokumen sedemikian akan menjadi perjanjian mengenai pemindahan apartmen kepada pemilikan. Apabila membeli objek, pemilikan disahkan oleh perjanjian pembelian dan penjualan yang dibuat dengan pemilik sebelumnya. Ia mesti disertakan dengan tindakan penerimaan dan pemindahan harta tanah dan resit daripada bekas pemilik dalam penerimaan wang.

Sekiranya pemilik pangsapuri membelinya semasa rumah itu baru dibina, dokumen hak milik akan menjadi perjanjian mengenai penyertaan bersama dalam pembinaan dengan tindakan penerimaan dan pemindahan perumahan siap.

Dalam kes di mana pemilikan disahkan oleh perjanjian hadiah atau sijil warisan, adalah lebih baik untuk berunding dengan peguam sebelum membeli. Sebagai contoh, waris yang tidak dikira mungkin muncul yang menuntut bahagian dalam apartmen, dan skim penipuan mungkin menyamar sebagai perjanjian hadiah.

Pertanyaan tentang berdaftar di apartmen

Anda memerlukan sijil pendaftaran dalam borang No. 9 - ia menunjukkan siapa yang berdaftar di dalam bilik sekarang. Anda juga boleh mengeluarkan sijil arkib untuk mengetahui siapa yang telah didaftarkan di apartmen lebih awal, dan semak sama ada terdapat orang yang diberhentikan sementara di kalangan orang ini. Jika ada, lebih baik hubungi peguam.

Anda juga memerlukan sijil pembatalan pendaftaran dalam borang No. 12. Terdapat orang tersenarai yang, atas satu sebab atau yang lain, telah diberhentikan dari apartmen: contohnya, mereka berada di institusi perubatan, sedang menjalani hukuman di penjara, atau telah pergi hilang. Jika setiap lajur mengandungi "tidak", semuanya teratur, jika tidak, semak dengan pemilik apa yang berlaku kepada orang ini sekarang.

Alena Kvach

Jika, setelah menerima sijil dalam borang No 12, ternyata seseorang itu didaftarkan di apartmen yang kini berada di penjara, saya akan mengesyorkan untuk tidak berurusan dengan objek ini. Setelah menjalani hukumannya, seorang warganegara mempunyai hak untuk mendaftar untuk bekas tempat kediamannya.

Sijil kapasiti undang-undang

Sekiranya penjual dihadkan oleh mahkamah dalam kapasiti undang-undangnya atau tidak memahami maksud tindakannya, transaksi itu boleh diisytiharkan terbatal dan tidak sah.

Alena Kvach

Sekiranya orang yang didaftarkan di apartmen ternyata tidak berupaya, perlu diingat bahawa kategori orang ini menjalani prosedur peperiksaan di mahkamah. Semasa peperiksaan, ketidakupayaan warganegara mesti diiktiraf. Selain itu, seorang penjaga juga dilantik yang mewakili kepentingan wad dan memastikan penempatan semula dijalankan mengikut undang-undang.

Untuk berada di pihak yang selamat, minta pemilik apartmen untuk mendapatkan sijil daripada pakar psikiatri dan pakar narkologi - ini adalah bukti bahawa dia berada dalam keadaan tenang dan tidak berdaftar. Anda boleh menjemput pakar untuk menjalankan tinjauan tepat pada transaksi.

Kuasa wakil

Adalah agak berisiko untuk membeli sebuah apartmen bukan daripada pemilik, tetapi daripada wakilnya yang diberi kuasa untuk melupuskan harta itu. Tetapi jika tiada pilihan lain, pastikan semuanya teratur dengan surat kuasa. Ia mesti disahkan notari, dan anda boleh menghapuskan keraguan tentang kesahihan dokumen dengan bantuan Dewan Notari Persekutuan. Bandingkan butiran pengetua dan wakil dengan apa yang ditunjukkan dalam pasport mereka. Jika pengetua tidak boleh datang ke perjanjian dan menunjukkan pasport, minta untuk menghantar salinan notari. Pastikan anda memberi perhatian kepada tempoh sah kuasa wakil dan ketahui kuasa yang ada pada wakil itu - mungkin dia tidak berhak untuk membuat urus niaga bagi pihak prinsipal.