Cara membuat perjanjian sewa dengan betul

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 04:06

Adalah lebih menguntungkan untuk menyewa sebuah apartmen secara langsung melalui pemilik, memintas pejabat hartanah. Tetapi kontrak itu perlu dibuat secara bebas, dan ini bukan perkara yang mudah: anda perlu mengambil kira banyak perkara dan butiran untuk mengelakkan masalah di masa depan dan hidup dengan aman dan yakin. Dalam artikel ini, kami akan memikirkan perkara yang perlu dicari semasa membuat perjanjian sewa.

Mari buat tempahan segera: dalam artikel ini kita akan memberi tumpuan khusus pada kontrak untuk pajakan komersial premis kediaman, yang dikawal oleh Bab 35 Kanun Sivil Persekutuan Rusia dan sebahagiannya oleh Bab 5 Kanun Perumahan. Persekutuan Rusia, iaitu menyewa sebuah apartmen oleh individu. Terdapat perbezaan dalam undang-undang antara perjanjian pajakan (yang disimpulkan dengan individu) dan perjanjian pajakan (yang disimpulkan dengan entiti undang-undang). Walau bagaimanapun, dalam ucapan biasa, perkataan "sewa" yang mantap digunakan. Oleh itu, dalam bahan ini demi kesederhanaan, kami akan menggunakan kedua-dua istilah - "sewa" dan "sewa" - sebagai setara.

Dokumen

Jangan teragak-agak untuk meminta pemilik apartmen untuk menyediakan pakej penuh dokumen:

• pasport;
• sijil pendaftaran pemilikan apartmen diperlukan;
• tambahan: resit berbayar untuk bil utiliti (untuk memastikan tiada hutang padanya) dan petikan daripada buku rumah tentang orang yang berdaftar di ruang kediaman.

Jika apartmen mempunyai beberapa pemilik, maka persetujuan salah seorang daripada mereka tidak mencukupi, anda perlu mendapatkan persetujuan semua. Terdapat tiga senario yang mungkin untuk perkembangan acara:

1. Lampirkan persetujuan bertulis semua pemilik bersama.
2. Seorang pemilik bersama membuat perjanjian dengan surat kuasa wakil daripada orang lain.
3. Pada akhir kontrak, semua pemilik hadir secara peribadi (kemudian kontrak menunjukkan bahawa apartmen itu disewakan oleh semua pemilik pada masa yang sama).

Persetujuan bertulis juga diperlukan daripada orang yang bukan pemilik, tetapi berdaftar di ruang kediaman. Jika tidak, mereka boleh menuntut hak mereka pada bila-bila masa, dan anda perlu segera mencari perumahan baharu.

Oleh kerana kita bercakap tentang menyewa apartmen, ini bermakna penyewa adalah seorang individu. Oleh itu, dia perlu membawa pasport bersamanya. Jika anda tidak akan tinggal di apartmen sahaja, maka butiran pasport penyewa kedua (ketiga, kelima) juga diperlukan.

Perjanjian pajakan hartanah tertakluk kepada pendaftaran negeri. Kecuali kontrak yang dibuat kurang dari setahun.

Penggal

Kontrak pekerjaan boleh menjadi jangka pendek (sehingga satu tahun) dan jangka panjang (dari satu tahun hingga lima tahun). Sekiranya kontrak itu tidak menyatakan sepatah kata pun mengenai tempoh tersebut, ia dianggap telah dimuktamadkan selama maksimum lima tahun. Perbezaan utama antara kontrak jangka panjang dan jangka pendek ialah syarat untuk pengusiran penyewa.

Kontrak jangka pendek

Pemilik boleh menetapkan tempoh di mana kontrak boleh ditamatkan oleh pihak-pihak lebih awal daripada jadual. Jika tiada tempoh sedemikian dinyatakan, dia tidak berhak untuk mengusir penyewa sebelum tamat kontrak. Tetapi pada akhir tempoh ini, pemilik sendiri memutuskan sama ada untuk terus menyewa apartmen kepada penyewa yang sama atau mencari orang lain.

Kontrak jangka panjang

Adalah lebih sukar bagi pemilik untuk berpisah dengan penyewa. Pada akhir tempoh kontrak, tuan tanah tidak boleh memindahkan orang lain ke dalam apartmen: jika dia tidak memberitahu penyewa tentang keinginannya sekurang-kurangnya tiga bulan sebelum tamat kontrak, kontrak itu dianggap secara automatik. diperbaharui dalam keadaan lama.

Jika tuan rumah mengatakan bahawa dia tidak lagi bercadang untuk menyewakan harta itu, maka penyewa mesti berpindah. Tetapi dalam kes ini, dia benar-benar tidak boleh menyewa apartmen selama sekurang-kurangnya setahun, jika tidak, penyewa sebelumnya mempunyai hak untuk pergi ke mahkamah dan menuntut ganti rugi.

Tidak seperti tuan rumah, penyewa boleh menamatkan kontrak pada bila-bila masa tanpa memberi alasan.

Keadaan pangsapuri dan harta tanah

Pembaikan dan penambahbaikan

Persoalan yang mendesak: siapa yang melakukan pembaikan? Biasanya, perjanjian itu mengandungi perkataan bahawa "selepas tamat tempoh perjanjian penyewaan, penyewa berjanji untuk memulangkan premis dalam bentuk yang sama di mana ia telah disediakan." Oleh itu, kontrak harus segera menunjukkan apa yang boleh diubah di apartmen dan apa yang tidak.

Di samping itu, tanpa persetujuan pemilik, penduduk tidak mempunyai hak untuk menjalankan penyusunan semula dan pembinaan semula tempat tinggal. Sebagai contoh, semasa pembaikan, anda tidak boleh mengambil dan merobohkan partition dalaman atau mengembangkan ambang pintu.

Sekiranya ada kemungkinan untuk melakukan pembaikan, maka pastikan anda menetapkan dalam kontrak berapa banyak sewa yang perlu dikurangkan. Sekiranya tiada petunjuk, ada kemungkinan anda akan membaiki semuanya sendiri, dan pemiliknya hanya akan menolak untuk membayar balik perbelanjaan anda.

Semua pembaikan dan perbelanjaan semasa ke atasnya terletak di bahu penyewa. Dia bukan sahaja menjaga ketenteraman di apartmen, tetapi juga bertanggungjawab untuk keselamatan harta benda.

Tuan tanah mesti melakukan pembaikan besar, dan semua perbelanjaan ditanggung olehnya (kecuali dinyatakan sebaliknya dalam kontrak). Jika tuan tanah tidak menunjukkan minat dalam pembaikan besar apabila ia diperlukan, maka penyewa mempunyai hak untuk:

• secara bebas menjalankan pembaikan besar yang diperuntukkan oleh kontrak atau disebabkan oleh keperluan mendesak, dan mengutip kosnya daripada pemberi pajak;
• menuntut pengurangan sewa yang sepadan;
• menuntut penamatan kontrak dan pampasan bagi kerugian.

Apabila anda mengubah suai atau membeli sesuatu yang baharu untuk apartmen yang disewa, dari segi undang-undang, anda sedang membuat penambahbaikan. Mereka boleh dipisahkan dan tidak boleh dipisahkan. Sebagai contoh, jika penyewa telah memasang penghawa dingin atau pemanas air atas perbelanjaannya sendiri (dan tuan rumah tidak mengurangkan sewa atau membayar balik kos mereka), dia berhak untuk membawanya bersamanya.

Penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan, seperti kertas dinding baharu, tidak boleh dibawa bersama anda tanpa merosakkan penampilan apartmen. Oleh itu, pemajak mungkin menuntut untuk membayar balik nilai mereka apabila kontrak tamat. Tetapi tuntutan akan dipenuhi jika kontrak menyatakan bahawa pemberi pajak tidak membantah penambahbaikan ini.

Keadaan harta

Tuan rumah bertanggungjawab untuk menyediakan penyewa dengan harta dalam keadaan baik. Ini bermakna jika sesuatu menghalang anda daripada menggunakan apartmen, tuan tanah mesti menghapuskan sebab ini dengan perbelanjaannya sendiri. Malah yang dia tidak syak lagi semasa menyewa apartmen itu. Sebagai contoh, anda menetap dan terkejut apabila mendapati semua paip telah lama busuk dan mustahil untuk mencuci di bilik mandi. Tuan tanah mesti menghapuskan kekurangan ini secepat mungkin dan benar-benar percuma. Jika dia tidak melakukan ini, anda boleh menghapuskan sendiri punca dan menuntut pembayaran balik perbelanjaan, atau menamatkan kontrak.

Perhatian: tuan tanah harus menghapuskan atas perbelanjaannya sendiri hanya kekurangan yang dia dan anda tidak tahu.

Jika, semasa memeriksa apartmen, anda melihat bahawa ada sesuatu yang tidak berfungsi di sana, atau anda diberi amaran mengenainya terlebih dahulu, maka sudah menjadi hak anda untuk bersetuju dengan syarat sedemikian atau mencari pilihan yang lebih baik.

Juga, peguam mengesyorkan, sebagai tambahan kepada kontrak, untuk membuat tindakan penerimaan apartmen. Ia menetapkan keadaan perabot, paip, lantai, tingkap dan segala-galanya. Selepas itu, ini akan membantu mengelakkan pertikaian tentang kualiti pembaikan dan perabot. Sudah tentu, di sebuah apartmen dengan perabot Soviet lama dan tanpa peralatan, anda tidak perlu melakukan ini. Tetapi pemilik, yang menyewakan rumah dengan perabot dan peralatan mahal, berminat untuk memastikan semua harta itu dikembalikan kepadanya dalam keadaan yang baik, jadi dia juga boleh melampirkan gambar harta itu dan resit yang mengesahkan nilainya. Susut nilai semula jadi, sudah tentu, diambil kira. Tetapi penyewa perlu membayar untuk skrin TV yang rosak.

Beri perhatian kepada perkara seperti "tanggungjawab bersama" jika anda menyewa sebuah apartmen dengan seseorang dalam usaha bersama. Jika kontrak tidak memperuntukkan klausa mengenai liabiliti bersama dan beberapa, maka semua tanggungjawab akan ditanggung oleh orang yang mengikat kontrak. Iaitu, jika jiran anda yang cuai melanggar sesuatu, dan hanya anda yang dicatatkan dalam kontrak sebagai bertanggungjawab, maka anda perlu membayar.

Sewa

Kontrak mentakrifkan prosedur, syarat dan terma untuk membuat sewa. Sekiranya tidak ada arahan khas tentang ini, maka ia dianggap sama dengan yang biasanya digunakan semasa menyewa harta tersebut: dalam kes pangsapuri, ini adalah jumlah pembayaran tetap yang dibuat setiap bulan.

Jika tuan tanah meminta segera membayar bayaran 2-3 bulan lebih awal atau deposit, ini mesti ditulis dalam kontrak.

Dokumen itu juga harus menunjukkan kekerapan dan sejauh mana tuan tanah boleh meningkatkan bayaran. Dalam amalan, kenaikan sewa biasanya direkodkan sekali setahun sehingga 10% daripada kos awal. Tetapi semua ini adalah atas budi bicara pihak.

Sekiranya klausa sedemikian tidak termasuk dalam kontrak, tuan tanah masih mempunyai hak untuk menaikkan sewa, tetapi ini boleh dilakukan tidak lebih daripada sekali setahun. Lebih-lebih lagi, dia bertanggungjawab untuk memberitahu penyewa tentang perkara ini terlebih dahulu secara bertulis. Jika syarat baru tidak sesuai dengannya, dia boleh menarik diri daripada kontrak secara unilateral.

Penyewa juga mempunyai hak untuk menuntut pengurangan sewa jika, disebabkan keadaan di luar kawalannya, keadaan premis yang disewa telah merosot.

Selain itu

Bercakap dengan pemilik tentang semua butiran. Anda berkemungkinan besar perlu berjumpa dengan kerap. Dia bimbang tentang apartmennya, anda bimbang tentang kualiti hidup, jadi belajar untuk berunding dan menulis semua perjanjian lisan dalam dokumen itu.

Tidak selalunya, tetapi situasi yang tidak menyenangkan berlaku: kadang-kadang pemilik suka masuk tanpa amaran, walaupun tanpa penyewa dan beberapa kali sebulan. Ini adalah sebab untuk menamatkan kontrak dengan pembayaran balik perbelanjaan pindah penyewa. Untuk mengelakkan situasi sedemikian, cuma tambah satu baris pada perjanjian tentang kekerapan pemilik mungkin muncul di tempat anda, sama ada perlu untuk memberi amaran kepada anda tentang perkara ini terlebih dahulu, dan nyatakan larangan lawatan spontan semasa ketiadaan anda.

Ketahui cara tuan tanah melayan tetamu, haiwan dan nyatakan perkara ini dalam kontrak.

Hanya dengan berunding dan membetulkan semua butiran yang penting, kedua-dua pihak akan dapat hidup tanpa konflik dan tanpa kebimbangan yang tidak perlu.

Penamatan kontrak melalui mahkamah

Kita sudah katakan bahawa bukan mudah untuk tuan tanah berpisah dengan penyewa, jenis kontrak memainkan peranan penting. Tetapi penyewa mempunyai hak untuk menamatkan kontrak pada bila-bila masa, tetapi dengan satu syarat: dia mesti memberitahu tuan tanah tentang keinginannya tiga bulan lebih awal secara bertulis.

Tetapi kadang-kadang mustahil untuk bersetuju secara manusiawi, dan untuk salah satu pihak hanya ada satu jalan keluar - untuk mendapatkan keadilan melalui mahkamah dan menamatkan kontrak.

Atas permintaan pemajak, kontrak boleh ditamatkan lebih awal daripada jadual oleh mahkamah dalam kes di mana pemajak:

• menggunakan harta dengan pelanggaran ketara terma kontrak atau dengan pelanggaran berulang;
• merendahkan harta benda dengan ketara;
• gagal membayar sewa pada masa lebih daripada dua kali berturut-turut;
• tidak menjalankan pembaikan besar harta dalam terma yang ditetapkan dalam kontrak, jika, di bawah kontrak, pembaikan besar adalah tanggungjawab pemajak.

Tuan tanah boleh menamatkan kontrak melalui mahkamah hanya jika dia meminta daripada penyewa secara bertulis untuk menghapuskan pelanggaran.

Atas permintaan pemajak, perjanjian pajakan boleh ditamatkan awal oleh mahkamah dalam kes di mana:

• pemberi pajak tidak menyediakan harta itu atau mencipta halangan yang menghalang penggunaan sepenuhnya harta itu;
• harta itu mempunyai kekurangan yang tidak dinyatakan oleh pemberi pajak semasa membuat kontrak, tidak diketahui oleh penyewa terlebih dahulu dan tidak dapat ditemui semasa pemeriksaan harta;
• pemberi pajak tidak melakukan pembaikan besar harta dalam tempoh yang ditetapkan oleh kontrak atau dalam jangka masa yang munasabah;
• harta, disebabkan keadaan di luar kawalan penyewa, dalam keadaan tidak sesuai untuk digunakan.

Selepas penamatan pajakan, pemajak bertanggungjawab untuk memulangkan harta itu kepada pemberi pajak dalam keadaan di mana dia menerimanya, dengan mengambil kira haus dan lusuh biasa atau dalam keadaan yang ditetapkan oleh kontrak.

Sebagai kesimpulan, mari kita memikirkan dua perkara yang lebih penting.

Jika tuan tanah menderma atau menjual rumah yang disewa, ini tidak menamatkan pajakan. Dalam erti kata lain, apabila seseorang datang dan berkata: "Alih keluar, saya menjual apartmen," itu adalah haram. Pertukaran pemilik tidak memerlukan penamatan perjanjian pajakan untuk kediaman itu.

Jika perlu, anda boleh menukar penyewa (penyewa). Iaitu, jika kontrak itu dibuat untuk suami, dan dia, sebagai contoh, pergi ke Kutub Utara dalam perjalanan perniagaan yang panjang, maka dengan persetujuannya, anda boleh menukar penyewa kepada isterinya. Dalam kes ini, kontrak tetap sama, syarat yang sama, terma terus mengalir dan tidak ditetapkan semula. Tetapi ini boleh menyelamatkan anda daripada kerenah birokrasi jika timbul sebarang masalah (contohnya, jika anda terpaksa menamatkan kontrak atau mengutip sesuatu melalui mahkamah).