Apa yang anda perlu semak sebelum membeli apartmen di pasaran sekunder

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 04:06

Jika anda mengambil mudah dokumen, anda boleh dibiarkan tanpa perumahan dan tanpa wang.

Apabila anda membeli sesuatu di kedai, sudah cukup untuk penjual mahu memberikan produk itu kepada anda, dan anda mahu membelinya. Dengan hartanah, segala-galanya lebih rumit: perjanjian boleh dicabar jika ternyata ia adalah penipuan atau hak seseorang dilanggar semasa penjualan. Pada masa yang sama, pembeli akan paling sedih: mereka akan diusir dari apartmen, wang itu perlu dikembalikan melalui mahkamah, dan kadang-kadang mengucapkan selamat tinggal kepada mereka.

Untuk mengelakkan perkara ini berlaku, semak semua dokumen - dan pastikan dokumen asal atau salinan yang disahkan oleh notari.

1. Ekstrak daripada USRN tentang ciri-ciri utama objek

Ini adalah dokumen yang sangat penting dengan maklumat daripada Daftar Hartanah Negeri Bersepadu, yang akan memberi anda banyak maklumat berguna.

Siapakah pemiliknya

Kesemua mereka mesti bersetuju dengan perjanjian itu, jika tidak, ia boleh dicabar.

Adakah terdapat sebarang bebanan

Objek boleh dicagarkan kepada bank kerana gadai janji, dipajak dengan pendaftaran perjanjian dengan Agensi Pengurusan Harta Persekutuan, ditangkap kerana hutang. Jika ya, pemilik tidak mempunyai hak untuk melupuskannya. Perjanjian itu akan menjadi tidak sah.

Apakah ciri-ciri apartmen

Ekstrak daripada USRN akan mengandungi alamat yang tepat, nombor kadaster, kawasan. Pelan teknikal apartmen dicetak pada halaman terakhir. Anda boleh menganggarkan rakaman bilik dan melihat kehadiran pembangunan semula. Yang terakhir adalah penting terutamanya jika anda memohon pinjaman gadai janji - ia mungkin tidak diluluskan.

Dari tarikh berapa pemilik memiliki apartmen

Bandingkan dengan tarikh dalam surat hak milik (kira-kira di bawah).

Berdasarkan dokumen mana pemilik memiliki pangsapuri

Dalam sesetengah kes, risiko pada mulanya lebih tinggi - ini juga dibincangkan dalam klausa pada dokumen hak milik.

Ekstrak daripada USRN akan disediakan oleh pemilik. Anda boleh mendapatkan sendiri versi yang dilucutkan.

Untuk melakukan ini, anda perlu memesan ekstrak di laman web Rosreestr. Untuk penyediaan dokumen dalam bentuk elektronik, anda perlu membayar 250 Mendapatkan maklumat daripada rubel USRN. Anda juga harus memesan ekstrak mengenai pemindahan hak kepada harta itu - kosnya sama. Dalam dokumen ini, anda akan melihat berapa kerap dan atas dasar apa pemilik apartmen berubah.

Jika sepanjang satu atau dua tahun lalu hartanah telah bertukar tangan beberapa kali, ini adalah sebab untuk berwaspada. Ini biasanya bagaimana transaksi penipuan menyamar. Sekiranya pemilik yang ditipu mampu mencabar rantaian transaksi melalui mahkamah, apartmen itu akan dikembalikan kepadanya.

2. Dokumen pemilik / s

Jika pemiliknya sudah dewasa

Kesahan pasport

Katakan pemilik menukar pasportnya enam bulan lalu, memberitahu polis bahawa dia telah kehilangan pasport lama. Dan kini dia cuba membuat perjanjian mengenai dokumen yang tidak sah, untuk mencabarnya kemudian. Ini penuh dengan masalah.

Jadi dengan bantuan perkhidmatan khas Kementerian Dalam Negeri, ketahui sama ada dokumen itu sah.

Data pasport

Siri, nombor, tempat lahir dan alamat pendaftaran akan diperlukan untuk membandingkannya dengan data yang ditunjukkan dalam dokumen lain (penting semuanya sepadan). Sekiranya pemilik berjaya menukar pasport pada masa ini, butiran salinan sebelumnya ditunjukkan pada halaman kedua dari yang semasa.

Beri perhatian kepada nama, nama keluarga dan patronimik: percanggahan sekurang-kurangnya satu huruf dalam dokumen yang berbeza adalah sebab untuk meminta pemilik membawa kertas itu kepada keseragaman. Jika tidak, ia mungkin menjadi sebab untuk litigasi berhubung kesahihan transaksi.

Status keluarga

Salah seorang daripada pasangan tidak boleh sewenang-wenangnya melupuskan harta yang diperoleh bersama tanpa persetujuan yang lain. Perjanjian sedemikian mudah dicabar. Oleh itu, adalah penting untuk mengetahui sama ada pemilik telah berkahwin dan dari tarikh berapa. Maklumat ini akan berguna kepada anda apabila anda beralih kepada dokumen hakmilik.

Jika seseorang menerima apartmen secara warisan atau sebagai hadiah, kehadiran pasangan tidak penting. Harta tersebut tidak dianggap sebagai perolehan bersama.

Tetapi jika anda berurusan dengan kontrak jualan, perhatikan tarikh kesimpulannya. Pemilik boleh bebas membuang apartmen yang dibeli sebelum berkahwin. Jika dia membelinya selepas perkahwinan, pakej dokumen mesti mengandungi persetujuan notari pasangan untuk penjualan itu. Secara teorinya, ia boleh digantikan dengan kontrak perkahwinan, yang secara bersendirian menjamin hak untuk melupuskan objek untuk pemiliknya. Tetapi dengan persetujuan ia masih lebih tenang: perjanjian pranikah kadangkala dipertikaikan.

Jika pemilik apartmen telah bercerai dan apartmen itu dibeli semasa perkahwinan, ia masih boleh dianggap sebagai harta bersama. Di sini anda memerlukan sama ada persetujuan, atau keputusan mahkamah mengenai bahagian mengikut mana harta itu dipindahkan kepada orang yang anda bercadang untuk membuat perjanjian.

Maklumat tentang kanak-kanak

Dengan sendirinya, ia tidak akan memberitahu anda apa-apa. Tetapi, jika pemilik mempunyai anak, ini adalah sebab untuk pemeriksaan tambahan dan keperluan untuk dokumen baru.

Jika sebuah apartmen dibeli dengan gadai janji, modal bersalin boleh digunakan untuk membayarnya. Ini mengenakan kewajipan untuk menyediakan bahagian dalam apartmen kepada kanak-kanak. Oleh itu, jika hanya ibu bapa antara pemilik, ini tidak dilakukan. Selepas itu, transaksi boleh dicabar.

Untuk mengelakkan perkara ini berlaku, minta pemilik untuk mendapatkan sijil daripada Kumpulan Wang Pencen bahawa modal bersalin tidak digunakan untuk membayar gadai janji.

Jika pemiliknya masih di bawah umur

Untuk kanak-kanak di bawah umur 14 tahun, lihat sijil kelahiran, lebih 14 tahun - pasport. Bandingkan data dengan apa yang dinyatakan dalam dokumen lain.

Jika pemiliknya adalah kanak-kanak, wakil sahnya tidak boleh menjual apartmen begitu sahaja. Keizinan pihak berkuasa penjagaan untuk transaksi itu diperlukan. Dan jika pemilik apartmen itu berumur lebih daripada 14 tahun, maka kebenarannya.

3. Dokumen hakmilik

Nama dokumen, berdasarkan pemiliknya menerima pemilikan, terdapat dalam ekstrak daripada USRN. Ia bernilai melihatnya dengan lebih dekat.

Kontrak jualan

Segala-galanya mudah di sini: jika pemilik semasa membeli sebuah apartmen dari yang sebelumnya, ini disahkan oleh perjanjian yang sepadan. Jika anda mempunyai ekstrak daripada USRN mengenai pemindahan hak kepada objek hartanah, bandingkan data penjual dengan yang ditunjukkan dalam dokumen. Minta juga untuk menunjukkan sijil penerimaan apartmen dan resit penjual untuk wang itu. Ini akan memastikan bahawa pemilik sebelumnya tidak mempunyai aduan tentang pemilik semasa.

Jika rumah itu dibeli dengan gadai janji, anda boleh meminta sijil pembayaran balik.

Secara umum, ketiadaan bebanan dalam ekstrak dari USRN dengan fasih menunjukkan bahawa pinjaman telah dibayar. Tetapi oleh kerana beberapa dokumen boleh disemak, adalah pelik untuk tidak menyebutnya.

Perjanjian penyertaan ekuiti dalam pembinaan

Sekiranya pemilik telah memperoleh hartanah pada peringkat pembinaan, dia akan mempunyai dokumen ini di tangannya, dan selepas rumah itu diserahkan, dia juga akan mempunyai tindakan penerimaan dan pemindahan apartmen.

Sijil warisan

Apabila berurusan dengan harta sedemikian, terdapat risiko bahawa waris yang dilucutkan akan tiba-tiba muncul dan cuba mencabar perjanjian itu. Lebih-lebih lagi, semakin banyak masa berlalu sejak saat pewarisan, semakin rendah risiko mendapat masalah. Adalah lebih baik untuk berunding dengan peguam sebelum membeli.

Perjanjian derma

Adalah lebih baik untuk menilai risiko memperoleh rumah yang didermakan bersama-sama dengan pakar. Peguam akan mengetahui sama ada borang dan prosedur untuk memuktamadkan transaksi telah dipatuhi, sama ada pemiliknya secara sah memiliki harta tersebut.

Perjanjian pemindahan pangsapuri

Ia dikeluarkan jika pemilik telah menswastakan apartmen ini. Terdapat satu kaveat apabila berurusan dengan hartanah sedemikian. Jika seseorang yang berdaftar di sebuah apartmen enggan menyertai penswastaan, dia menerima hak seumur hidup untuk tinggal di dalamnya sehingga dibatalkan pendaftarannya secara sukarela. Jika tidak, adalah mustahil untuk mengusirnya walaupun melalui mahkamah. Oleh itu, penting untuk memastikan dia menyemak sebelum penjual menerima wang. Atau anda berisiko membeli sebuah apartmen dengan penyewa.

Terdapat jenis dokumen hakmilik lain, contohnya, keputusan mahkamah yang mana pemilik memiliki objek tersebut. Tetapi dengan mereka adalah lebih baik untuk segera menghubungi peguam jika anda tidak mahu masalah.

4. Maklumat tentang mereka yang berdaftar di apartmen

Dalam klausa mengenai perjanjian pemindahan apartmen menjadi pemilikan, kami telah menyentuh sebahagiannya mengenai topik betapa pentingnya untuk mengetahui siapa yang berdaftar di apartmen. Sekarang mari kita pertimbangkan soalan dengan lebih terperinci.

Sebagai tambahan kepada mereka yang enggan menswastakan, penyewa berikut menimbulkan bahaya kepada transaksi anda dan tinggal selesa di apartmen yang dibeli:

• dilepaskan dari apartmen untuk perkhidmatan ketenteraan atau rawatan di sanatorium;
• dikeluarkan daripada daftar kerana menjalani hukuman di tempat-tempat perampasan kebebasan;
• diiktiraf hilang;
• bawah umur dihantar ke sekolah berasrama penuh.

Apabila mereka kembali, mereka akan didaftarkan di tempat kediaman mereka sebelum ini - iaitu dengan anda. Ia mungkin boleh mengusir mereka melalui mahkamah, tetapi ia akan mengambil banyak masa dan usaha.

Beri perhatian khusus kepada kanak-kanak bawah umur yang dilepaskan untuk bertanya sama ada perkhidmatan penjagaan memberi kebenaran untuk ini.

Untuk memahami nuansa, anda perlu melihat beberapa rujukan. Adalah lebih baik untuk hadir pada saat pemilik menerimanya untuk memastikan kesahihan dokumen.

Sijil pendaftaran tingkatan 9

Ia mengandungi maklumat tentang semua orang yang berdaftar di apartmen sekarang.

Perakuan pendaftaran arkib mengikut Borang 9

Versi dokumen ini menunjukkan dinamik pendaftaran penduduk: yang telah didaftarkan lebih awal, yang telah dilepaskan dan bila. Dokumen yang sangat berguna, tetapi ada nuansa. Mereka sering enggan memberikannya kepada pihak ketiga, termasuk pemilik semasa apartmen, kerana ia mengandungi data peribadi penduduk terdahulu. Jika tidak mungkin untuk mendapatkan arkib "sembilan", anda perlu bekerja dengan apa yang anda ada dan pergi terus ke borang 12 bantuan.

Sijil pembatalan pendaftaran kategori warganegara tertentu

Dokumen borang 12 mengandungi data sama ada mana-mana penyewa telah diberhentikan dari apartmen, yang, secara teori, boleh menjadi punca masalah. Sebaik-baiknya, setiap lajur mempunyai no. Jika tidak, anda perlu mencari maklumat tambahan tentang setiap orang secara individu, atau menolak perjanjian itu.

5. Sijil kapasiti undang-undang

Jika kemudiannya ternyata penjual tidak waras dan ingatan keras, urus niaga akan diisytiharkan tidak sah. Anda amat berisiko jika penjual adalah warga emas, tetapi secara amnya anda tidak boleh menginsuranskannya. Sebagai contoh, peguam yang licik boleh membuktikan bahawa pemiliknya kecewa buat sementara waktu kerana ubat untuk selsema, kerana kesan sampingan itu ditunjukkan dalam anotasi.

Untuk mengelakkan perkara ini berlaku, minta penjual membawa kepada perjanjian itu sijil daripada pakar psikiatri dan pakar narkologi bahawa dia waras dan tidak berdaftar sebagai penagih dadah.

Jika terdapat sebab yang kukuh untuk keraguan, jemput pakar berlesen untuk menjalankan pemeriksaan terus kepada perjanjian itu.

6. Maklumat tentang hutang untuk baik pulih

Semua hutang untuk perumahan dan perkhidmatan komunal kekal dengan bekas pemilik pangsapuri. Pengecualian ialah baik pulih. Jika penjual tidak membayarnya, hutang akan pergi kepada anda. Anda boleh menyemak ketidakhadiran dengan pembayaran terakhir. Jika anda tidak percaya, minta sijil daripada syarikat pengurusan.

7. Surat kuasa

Adalah lebih baik untuk membuat kontrak jualan terus dengan pemilik. Tetapi pemilik tidak selalu hadir pada perjanjian itu. Dalam kes ini, dia boleh mengeluarkan surat kuasa wakil notari untuk orang yang akan mewakili kepentingannya.

Transaksi dengan dokumen ini tidak selamat, terdapat terlalu banyak faktor risiko. Jika anda memutuskan untuk mengambil langkah yang sama, semak perkara berikut:

• Kuasa wakil memberi hak untuk menjual apartmen bagi pihak pemilik.
• Dokumen itu adalah tulen - anda boleh mengetahui di laman web Dewan Notari Persekutuan.
• Surat kuasa wakil belum luput.
• Ia mengandungi pasport yang betul dan data lain.
• Pemiliknya masih hidup dan dalam keadaan waras - komunikasi video dan sijil daripada dispensari neuropsikiatri akan membantu di sini.

Tetapi walaupun semuanya teratur, fikir tiga kali sebelum membuat keputusan mengenai perjanjian sedemikian.

Apa yang perlu diingat

• Semak semua dokumen. Jangan takut untuk mengganggu atau membosankan: anda mempertaruhkan berjuta-juta.
• Jika ragu-ragu, hubungi pakar. Lebih baik menjadi penggera daripada ditinggalkan tanpa apartmen dan wang.
• Jika dengan setiap langkah keraguan tidak hilang, tetapi bertambah kuat, tolak perjanjian itu.

UPD. Teks telah dikemas kini pada 17 November 2019 dengan lebih banyak data berkaitan daripada sumber yang disahkan.